悉尼CBD优质办公室太抢手!供不应求 未来租金可望水涨船高!

摘要: 澳洲目前的营商环境是环球金融危机以来较好的日子,澳洲企业对经济的中期前景较先前乐观,那么自然更愿意拓展业务和增聘人手,到头来所需的办公室空间亦要增加。

11-12 00:08 首页 澳洲中文台


澳洲目前的营商环境是环球金融危机以来较好的日子,澳洲企业对经济的中期前景较先前乐观,那么自然更愿意拓展业务和增聘人手,到头来所需的办公室空间亦要增加。


截至今年9月份的3个月里,除了布里斯班和堪培拉之外,其余各大澳洲首府城市的中央商业区(CBD)办公室空置率均见回落;当中,悉尼的CBD办公室空置率更降至9年来最低水平。换句话说,办公室租金未来可能会因此而水涨船高......


物业顾问公司仲量联行(JLL)表示,今年第3季,澳洲整体的CBD办公室净吸纳4.56万平方米楼面,使到空置率降至10.8%,较高峰时的空置率低了两个百分点。所谓的办公室净吸纳楼面就是:新租出楼面面积+扩租楼面面积-退租楼面面积。



企业增人手   扩充写字楼



仲量联行研究部主管巴伦坦(Andrew Ballantyne)表示,如今澳洲企业对营商的中期前景更有信心,而澳洲统计局的数据亦显示出今年来的就业职位明显增加。


引伸去看,公司增加人手,当然需要更大的办公空间。在澳洲各大城市中,悉尼的第3季CBD办公室空置率由去年同期的7.2%降至6%,创下2008年以来最低水平,其上季办公室空置率更是各首府城市中最低。在这一年里,较瞩目的办公室租赁项目,包括澳洲国民银行(NAB)将会在2020年中把总部搬到Wynyard Place,一签就是12年合约。


AMP Capital的办公室及工业用物业部董事事总经理布里斯科(Luke Briscoe)指出,悉尼的CBD办公室租赁市场依然非常强劲,明显的供应不足促使核心区、市中心区和CBD以南地段的办公室空置率降至接近纪录低位。





顶级办公室  租务最活跃



布里斯科并称,与那些计划在悉尼CBD物色办公室的客户交谈后,发现优质办公室的确可遇不可求,结果就是降低业主减租的意欲,并刺激优质办公室租金增长。仲量联行澳洲办公室租赁部主管奥康纳(Tim O’Connor)表示,租赁活动主要集中在顶级(Premium)办公室,悉尼和墨尔本的办公室租务查询和活动仍然很强劲,得益于多个行业领域正在扩张之中。


提到墨尔本,CBD办公室空置率从去年第3季的8.9%,降至上季的6.9%,下跌了两个百分点,是2012年初至今首度降至7%以下,大企业如Cbus、AMP和Telstra Super均有所动作。当地的CBD办公室于今年第3季净吸纳5,700平方米楼面,过去2个月里更累积净吸纳多达10.09万平方米楼面。




供应呈不足   租金势上涨



奥康纳指出,在悉尼和墨尔本,办公室租户所面对最大的挑战,就是现有商厦的办公室楼面供应短缺,预计业主于未来12个月会缩减租金折扣,从而推升两地CBD办公室的有效租金。阿得雷德的CBD办公室连续第2个季度录得楼面净吸纳量正数,数字是4,100平方米,当中以来自中小型企业的租赁最活跃,空置率降至15.7%。


就算是在澳洲办公室租赁环境最艰难的柏斯,当地的CBD办公室空置率亦由去年第3季的24.7%跌至今年同季的21.8%,尽管其空置率仍是各大城市中最高。柏斯的CBD办公室上季净吸纳了1.61万平方米楼面,是连第4个季度录得正数,累计净吸纳5.14万平方米楼面。


至于布里斯班的CBD办公室租赁市场复苏则在上季中断了,主因是州政府部门的办公室进行整合,致令办公室净吸纳楼面数字呈现负数,录得-1.84万平方米,把空置率由15.5%推高至15.8%。有一点值得留意的是,布里斯班靠近市中心的优质办公室空置率和折扣优惠保持稳定。


仲量联行的办公室租赁部主管巴尔(Sam Barr)指出,在布里斯班,甲级办公室的供应将越趋紧张,整体空置率提高主要是由于乙级和丙级办公室的空置率上升所致。堪培拉上季同样录得CBD办公室楼面净吸纳量出现负值,但幅度相对温和得多,仅为负3,300平方米,把空置率推上到13.4%。不过,当地优质办公室的有效租金(Effective Rent)其实不降反涨,于今年第3季按季上升0.7%,按年计则上涨2.9%。





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